Емфітевзис як одне з речових прав па нерухоме майно

Емфітевзис - це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Воно виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб (землекористувач), відповідно до Цивільного кодексу України.

Треба зазначити, що на відміну від Типового договору оренди землі типового договору емфітевзису в Україні не затверджено. Такий договір укладається в письмовій формі та, за домовленістю сторін, може бути нотаріально посвідчений.

Законодавчо визначено, що строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років.

Основною перевагою договору емфітевзису над договором оренди є те, що власник земельної ділянки може отримати плату за весь термін користування земельною ділянкою одноразово, а не шляхом отримання щорічних платежів, як це відбувається при передачі земельних ділянок в оренду.

Однак, за домовленістю між сторонами оплата може здійснюватися періодично.

Важливою особливістю емфітевзису є те, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може відчужуватися і передаватися у спадок, за винятком права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб, яке не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Таким чином, землекористувач, набувши на підставі договору право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, набуває ще право відчуження емфітевзису іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі- продажу, дарування тощо, а також право передачі користування земельною ділянкою у порядку спадкування.

У разі продажу права користування земельною ділянкою землекористувачем власник земельної ділянки може скористатись своїм переважним правом на його придбання і тим самим поєднати в одній особі власника і користувача земельної ділянки. Якщо власник земельної ділянки не здійснює викупу емфітевзису, то він не зможе запобігти його продажу іншій особі.

Водночас, якщо землекористувач продаватиме своє право емфітевзису іншій особі, то власник земельної ділянки матиме право на отримання певного відсотку від ціни продажу, розмір якого має бути визначений договором.

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що право емфітевзису є речовим правом, яке підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і виникає саме із дня такої реєстрації. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису землекористувачу, а землекористувач - його набув.

Законодавчо визначено випадки, за яких право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинено:

• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
• сплив строку, на який було надано право користування;
• викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю;
• припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису, укладених у рамках такого партнерства).

Треба зазначити, що припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб також підлягає обов'язковій державній реєстрації.